Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại cơ chế hai giá đất, đó là khung giá đất của nhà nước và giá theo thị trường. Hai cơ chế giá đất này có sự chênh lệch nhau lớn. Cụ thể, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế. Đây cũng là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai và cũng là kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ.

Hiện các vướng mắc của thị trường bất động sản nằm ở pháp lý (chiếm tới 70%) với các vấn đề nổi cộm trong tính tiền sử dụng đất, xác định giá đất. Độ vênh lớn giữa khung giá đất và giá thị trường khiến tiền đền bù cho người dân khi bị thu hồi đất chưa sát với thị trường, dẫn đến khiếu kiện khiếu nại. Việc khiếu kiện, khiếu nại gây nên nhiều trở ngại lớn cho thị trường bất động sản như thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.

Đồng thời, sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải “nằm” chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng “mỏi mắt” tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng.

Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “hai giá”, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.

Mặc dù còn nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước nhưng trong những năm qua, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương tăng lên nhanh chóng. Hiện nguồn này đã chiếm tới 15 – 16% tổng thu ngân sách, bao gồm 5 khoản: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước, Thu tiền sử dụng đất, Thu tiền cho thuê và tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất, xung quanh 80%, còn lại chiếm 20% – theo số liệu từ Cổng công khai ngân sách Nhà nước. Các khoản thu đất đai nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng, nâng cấp địa phương mà không dùng bất kỳ nguồn ngân sách nhà nước hay vốn vay nào.

Để đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả, trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội đất nước, thì việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất là rất quan trọng.

Mặc dù đã nhiều địa phương áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường nhưng việc xác định hệ số K còn phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định.

Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để xác định giá đất đang ở mức nào so với giá thị trường, có tiệm cận được với giá thị trường, có tương xứng với giá trị mang lại thì cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Do đó, cần bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất.

Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường sẽ đảm bảo sự hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung – cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản. Từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.